“凛冬将至”下的地产并购之道

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“现在不少金融机构,并不敢和地产商同担风险共进退,却要求同股同权,就算产品是以股权形式备案,实际放款时还是得回到‘债’的老路上。”

作者丨智信资产管理研究院  胡胜  翟乐

来源丨资管云

一场淅淅沥沥的秋雨过后,南方的湿冷正悄然浸入地产人的薄裳。当前房企普遍融资不易,招拍挂拿地又怕成为接盘侠,中小房企陷入“拿地死不拿地等死”的循环中,想要“活下去”实属不易。

而另一边有大量现金储备的大型房企,开始挨个挑公司挑项目着手收并购。手头缺钱的房企,也正招呼各大金主搭桥牵线,买项目拿土储,并购行业俨然一派盛景。

然而并购中存在的问题依然不少,今年1月29日上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》后,地产并购项目想获取银行并购贷则必须满足“432”条件。银行并购贷这笔量大成本低的资金来源被严限,再加上优质项目稀缺等多方因素导致并购规模及增速大幅回落,业务链条上的各种问题和矛盾亦不断凸显。

 

乐观与悲观并存

——并购窗口期的各方见解

首先是对于并购窗口期的判断出现分化。

乐观派——某三方财富资金方:“无论是从政策环境还是从舆论环境来看,目前房地产这一轮调控远未结束,未来一至两年内并购业务依然处于窗口期,我们愿意提供长期资金并提供赋能,而不是单纯的财务性投资,和地产商一起成长!”

悲观派——某大型地产商:“看看上面的表!经过前几年地产并购业务的爆发式增长,现在很多优良项目都已经被清扫一空了。好项目越来越少,愿意把好项目拿出来做业务的被并购方越来越难找,未来并购的市场会越来越小,一些地产商甚至都在缩编清退并购团队了。不仅如此,当前流动性风险高企的环境之下,大部分企业抛售的并非都是优质资产,不良资产的比例也很大,地产并购看似捡便宜,实则要当心一不留神收了颗‘雷’。”

观望派——某央企旗下投资平台:“房地产此次调控期有多长仍有待观察,要是踏错了节奏可能会把自己套进去,那不成了A股股民了?稳健第一!观望为宜~”

乐观派——某城市更新私募基金:“抛开具体项目谈窗口期的都是耍流氓!要我说,如果把项目范围缩小到咱们粤港澳大湾区城市更新项目的收并购上,那可真是大有可为的,存量地产经济未来十年都是窗口期!”

中立派——某信托老兵:“在当前环境下,确实一旦任何一方对收益或其他项目要求提高了一点,就可能导致合作崩盘,但业务是人做出来的,能不能做?是不是窗口期都不是问题,只要买卖双方相互信任,少打小算盘,业务就能做成!”

    

如果把乐观派的观点加以综合,会得出一个大家普遍看好的并购窗口期:今年年底至明年一季度

“五优”、“432”

——项目准入标准各不相同

乐观派对于窗口期的判断暂且达成了统一,但新的问题又来了,站在各自的立场上,大家对于项目的准入标准各不相同。

某私募基金:“我的要求并不高~只要项目符合我们的五优原则——城市优!合作伙伴优!交易条件优!管理团队优!交易条件优!同时我们只介入项目的开发阶段,IRR(内部收益率)要50%以上,ROE(净资产收益率)视具体项目越高越好,这两项指标不达标准坚决不干!”

某银行资金方:“想找并购贷款?项目符合432标准吗?你们公司在我们放款的白名单里吗?啥?都满足不了?老乡别跑!广深地区很多并购贷的项目背后都是城市更新项目,要不要来试试?旧改项目只要过了专规,达到一定的拆迁比例就可以了哟,我们行里现在一堆钱放不出去呢~”

某地产商不禁感叹:“你们一个五优一个三好,简直是班干部评选现场呀!项目方要是能满足以上条件,还会沦落到被我们收购的地步?资金方的要求太高了~”

瑟瑟发抖的被收购方:“楼上的有钱人你们咋说都行。。。”

各有痛处

——资金方资产方合作股债之争

并购中资金方与资产方以“股”还是以“债”合作?一直是双方难以磨合的矛盾点。债权类产品难以备案,资金方明股实债进入却想要“股”的收益,也让开发商苦叫连天;股权形式介入则面临金融机构主动管理能力不足、募资难等难题,一旦项目出了险,金融机构也没有处置能力。


某私募基金投资负责人:“我们提这样那样的要求,其实是因为我们对项目的信息把握不充分,也只能通过对项目的高要求以及高收益,来覆盖项目的潜在风险了。谁知道资产方拿过来的项目背后有什么猫腻?就说我们年初看的一个项目,一线城市好地段,眼看着尽调完都要签合同了,最后关头通过各种关系才了解到——该项目以其他千奇百怪的方式超融了200%,你说这要是投进去了我的年终奖还有指望吗?”

地产商开启了吐槽模式:“现在不少金融机构,并不敢和地产商同担风险共进退,却要求同股同权,就算产品是以股权形式备案,实际放款时还是得回到‘债’的老路上。用债也不是不行,关键是你们的收益要求太高了,资金成本动不动15%甚至20%以上,地产商的利润常年在个位数徘徊,真的是养活不起各位金主爸爸了。”

某信托老兵:“老哥,既然这样,那不如我们来找合适的项目,我自己找的项目我心里踏实,我们以股权形式提供一部分资金,同时再拉家AMC一起做股债结合,互利互惠合作共赢呀!”

某地方AMC:“AMC可以说是逆周期的行业,现在我们的日子就过的很滋润~除了可以提供资金以债的形式介入,对于一些无法继续承接并购贷款的困境地产项目,只要底层资产足够优质,我们也可以介入做承债式收购哦!”

    

归根结底,在当前地产行业整体利润率下降的背景下,并购交易中的合作方需彼此以诚相待,相互信任,相互赋能,才能携手跨过寒冬“活下去”。

 
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