“离婚就分一半房产”,这条法律要改了;cross-lease水很深!买之前请三思!

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“离婚就分一半房产” ,这条法律要改了

在新西兰,除非有婚前协议,结婚或者同居满三年,离婚(分手)以后房产就要平分;不管房子是谁出资购买。


下周,这条离婚就平分房产的法律——Property (Relationships) Act将面临命运的重大转折。


从1976年至今,这条法律已经实行了40余年。



不少华人父母,把房产放到家庭信托基金的名下,而不是子女名下。原因就是担心下一代家庭观念弱,万一离婚,血汗钱买来的房产被儿媳或者女婿分走一半。


还有些婚姻破裂的家庭,担心房子卖掉平分后,拿到手的钱谁也买不起新房子;于是离婚不离家,还住在一个屋檐下。


奥塔哥大学新近的研究发现,大多数新西兰人并不认为房产五五分是公平的。相当一部分受访者认为,如果房产乃至首付款,是一方的婚前财产,离婚时就不应该平分。



新西兰一个专打离婚官司的律师Jeremy Sutton认为该法律已经过时,敦促政府修改离婚时的财产分割法规。


他说,“这种分割财产的方式不公平、也不公正。我和客户都这么认为。应该修改法律。”

据悉,新西兰法律委员会(New Zealand Law Commission)已经对该法律审议了几个月,下周,它就会公布修法建议。婚后财产到底怎么分,细节即将揭晓!

cross-lease水很深!买之前请三思!

cross-lease是新西兰最复杂的一种产权形式。目前新西兰一共有215,958个cross lease产权的物业,其中一半在奥克兰。在新西兰,很多人因不了解这种产权而深陷麻烦。与fee simple title相比,cross lease的限制更多。


一位奥克兰中区的cross-lease屋主曾计划在自己的住宅外修建了一个甲板。但他的两位邻居中只有一人同意,最终这一计划只好作罢。


法律规定,只要邻居不同意,cross-lease屋主就不能动工,除非可以证明邻居的观点是没有道理的。但问题在于,法律并没有规定“没有道理”的定义,因此,这也就成为了一块充满争议的灰色区域。


一旦屋主在没有征求邻居同意的情况下对房子动工,那么很可能将引发与邻居的“战争”。比如一个位于Hillsborough的 cross-lease业主在拆除完自家住宅之后才想起来自己没有征求邻居的同意。


这位女性屋主计划将自己的房子推倒重建,以增加房产面积,由于她房子的产权属于cross-lease,根据规定应该在动工前获取邻居的书面同意。但她和她的伴侣竟然忽略了此事。结果,她的邻居将此事诉诸法律,让她的建房计划陷入了尴尬。



cross-lease产权,意味着几个业主分享这片土地和土地上的所有建筑。因此,房产类型为cross-lease的屋主不仅拥有自己的那套房产,在那片土地中的每个建筑,该屋主都享有一定的产权。


cross-lease的产权也可以说是一种特别的leasehold estate。一个典型的cross-lease的结构是,一块地整体有一个fee simple的产权,这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人,每个产权人有固定的产权份额,但是所有产权人的份额在一起成为一个不可分割的集体产权,然后产权人集体作为大业主和每个单独的产权人签订一个统一的租约(Lease),期限为999年,每个产权人对于自己房子所占据的面积根据租约(lease)享有的leasehold产权。此外,这片土地的公共区域(比如车库、车道和花园),几个业主共享使用权。通常cross-lease会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。


因此,cross-lease物业的关键在于租约(lease)的内容。假如这份租约(lease)质量很差,那么业主在未来就会有很多烦恼。比如,奥克兰北岸的一位cross-lease屋主曾表示,该房的cross-lease租约条款中竟然写道,屋主不能将房子出租或出售给棕色皮肤的人。


奥克兰律师协会主席、Pidgeon Law律师事务所负责人Joanna Pidgeon表示,cross-lease产权就像是一颗定时炸弹,在未来可以引发各个屋主之间的冲突。人们应该对此加以注意。



奥克兰律师协会主席、Pidgeon Law律师事务所负责人Joanna Pidgeon


前奥克兰房地产投资协会主席、前律师David Whitburn表示,希望cross-lease产权在未来可以被废除。


“它们已经过时了,大部分屋主和地产中介甚至都不了解这种产权的细节,他们并不知道存在着一纸租约(Lease)。而租约的缺点显而易见。”David Whitburn说道。


David Whitburn希望政府能够引入法律,让业主可以将cross-lease产权很轻松地转化为fee simple titles。



前奥克兰房地产投资协会主席、前律师David Whitburn


根据David Whitburn的设想,cross-lease产权将被永久废除。


“我们可以为cross-lease产权留出12年,让其慢慢退出历史舞台。到2030年6月,市议会将对那些依然保持着cross-lease产权的物业征收高昂的税款。而到2032年6月30日,所有cross-lease的物业都必须完成产权转化。”David Whitburn说道。


尽管很多业内人士都曾建议取消cross-lease产权,但作为一种历史悠久的产权,cross-lease很难在一朝一夕被取消,因此广大业主在购买cross-lease产权的物业时应更加谨慎。

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